ImmobilierQue sont les charges de copropriété ?
Les charges de copropriété sont les dépenses engagées pour l'entretien, le fonctionnement et l'administration de l'immeuble. Elles sont réparties entre les copropriétaires et votées dans le cadre du budget prévisionnel en assemblée générale.
Charges générales et charges spéciales
Les charges générales
Elles concernent la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes (gardien, nettoyage, assurance de l'immeuble, honoraires du syndic…). Tous les copropriétaires y participent en proportion de leur quote-part.
Les charges spéciales
Liées aux services collectifs et équipements communs (ascenseur, chauffage collectif…), elles sont réparties selon l'utilité objective que chaque lot peut en tirer, indépendamment de l'usage réel. Un rez-de-chaussée sans accès à l'ascenseur peut ainsi en être exonéré ; en revanche, un copropriétaire qui ne se sert pas de l'ascenseur reste tenu d'y contribuer si son lot y a accès.
Comment les charges sont-elles réparties ?
La répartition se fait selon les tantièmes (ou millièmes) de copropriété fixés par le règlement de copropriété, en fonction de la consistance, de la superficie et de la situation de chaque lot. Plus votre quote-part est élevée, plus votre part de charges générales l'est aussi.
Provisions, appels de fonds et régularisation
Le budget prévisionnel voté en AG est appelé par provisions, généralement trimestrielles (les « appels de fonds »). En fin d'exercice, le syndic procède à la régularisation : il compare les dépenses réelles aux provisions versées et ajuste — remboursement en cas de trop-perçu, complément en cas de dépassement. Les fonds de la copropriété sont obligatoirement déposés sur un compte bancaire séparé ouvert au nom du syndicat.
Le fonds de travaux
Depuis la loi ALUR, renforcée par la loi Climat et Résilience, toutes les copropriétés sont désormais tenues de constituer un fonds de travaux. La cotisation annuelle minimale est de 5 % du budget prévisionnel ; lorsqu'un plan pluriannuel de travaux (PPT) a été adopté, ce minimum devient le plus élevé entre 2,5 % du montant des travaux prévus au plan et 5 % du budget prévisionnel. Le fonds est attaché au lot : il n'est pas remboursé en cas de vente.
Exceptions : les copropriétés de moins de 10 lots peuvent décider à l'unanimité de ne pas constituer ce fonds, et celles dont le diagnostic technique global (DTG) ne révèle aucun besoin de travaux dans les dix ans peuvent suspendre les cotisations.
À noter : les copropriétés de plus de 15 ans doivent faire établir un plan pluriannuel de travaux (PPT) projetant, sur dix ans, les travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble et à sa performance énergétique. Il sert de base au calcul des cotisations du fonds de travaux.
Charges récupérables : ce que paie le locataire
Si vous louez votre bien, certaines charges sont « récupérables » sur le locataire (entretien courant, eau, certaines dépenses d'ascenseur et de chauffage…), conformément à un décret qui en fixe la liste. Les autres restent à la charge du propriétaire.
Le propriétaire avance ces charges au syndic, puis les récupère auprès du locataire via les provisions, avec régularisation annuelle.
Déductibilité fiscale pour le propriétaire bailleur
Au régime réel, le propriétaire bailleur peut déduire de ses revenus fonciers les charges non récupérables ainsi que les provisions pour charges (avec régularisation l'année suivante des montants récupérés sur le locataire). La fiscalité dépend de votre régime : faites le point avec votre conseil.
Cet article fournit des informations générales à jour à sa date de rédaction et ne constitue pas un conseil juridique personnalisé. Pour votre situation précise, contactez-nous ou un professionnel du droit.